改革开放以来，我国的房地产业出现了前所未有的变化，房地产业的发展势头越来越迅猛，行业间的竞争也越发的激烈，房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，越来越受到开发商们的重视。对一个企业来说，房地产营销策略就如同指引房地产企业前进的明灯，是关系房地产开发经营成败的关键。

但是近年来，随着国家宏观调控作用的逐步显现和房地产业的逐步成熟，房地产营销面临新的形势，营销策略日益趋同，面对如此窘境，该如何突围？

面对在日益严峻的市场形势，贯通以为，策略应从前期进入，房地产企业应以产品为根本，开发出适应市场需求、满足客户需要的产品，利用整合策略，进行实效营销，才会给企业带来生存发展的机会。

以消费者为导向，开发产品
现在的很多房地产营销仍然停留在“市场营销即推销”的认识阶段。很多开发企业“我们能造什么房子，就卖什么房子”、“我们卖什么房子，人们就买什么房子”的思想根深蒂固，片面强调“刚性需求”，对目标市场的定位模糊，不注重研究消费者的真正需求，只是盲目地进行产品的开发，没有自己明确的目标客户群体，导致推出的房地产产品风格雷同。

房地产产品的特殊性决定了其营销策略的特殊性。随着人们对住房要求的提高，房子已经不再只是遮风避雨的“钢筋+水泥的丛林”。而是从产品的名称、物业、文化、自然环境等多方面考虑，这就要求开发商从多方面进行精心设计，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，只有充分研究消费者需求，并将其贯穿于楼盘开发的全过程尤其是前期，才可能做出最适合市场的产品，使自己的项目成为市场亮点，从而赢得更多的消费者。

以产品为根本，整合推广
整合推广策略是一种对各种营销推广工具和手段的系统化结合，根据环境进行即时性的动态修正，以使交换双方在交互中实现价值增殖的营销理念与方法。整合推广就是为了建立、维护和传播品牌，以及加强客户关系，而对品牌进行计划、实施和监督的一系列营销工作。整合就是把各个独立地营销综合成一个整体，以产生协同效应。

面对国家宏观调控，房地产企业首先要做好产品，产品是营销的根本和基础，品质是营销的核心和保证。房地产企业的产品开发和提档升级必须整合市场、研发、营销、建设和物管等各方面力量，把控好理念导入、产品定位、规划布局、建筑和景观、户型、示范区、样板房等重点环节，提高产品的附加值和性价比。在确证项目产品质量的同时，营造其附加价值是市场竞争的根本，合理地凝聚资源进行整合推广，更是赢得市场的保障。 

以价格引申为例，学会策略变通

说战略似乎太空，以实际为例来说明策略变通的原理。比如现在市场针对刚需客户，各个开发商不约而同地都拿出了价格这个不得不出手的武器。哪怕忍痛割肉也要分得市场的一块蛋糕，因为不这样做，可能会面临资金链的断裂，这可以理解。但玩价格策略有很多办法，可让人难以理解的是，整个市场都在比底价，诸如跳楼价多少元每平方起，很直接，殊不知就杭州楼价20000的均价来说，你就是打出16000元来，对于刚需人群来说好像是杯水车薪。我们是否可以换个角度，分析下影响刚需人买房决策的因素到底在哪里呢。

调查发现，购房的门槛——影响下单的决策因素应该是“首付”，因为兜里的钱多少，买房首先付多少，这个很关键。所以，首付的巧妙运用才是策略中产生真正销售力。比如某人第一次购房计划买套50万左右的房子，首付需要30万，而此人兜里可能只有10万元，这个问题是影响他买房的决定因素，如果我们能在这个环节上给与解决，譬如开发商说，我先给你垫付5万，但交房前必须分期付清。这对于刚需人来说，才是最具有大动力的。因此，在运营策略手段的时候，我们需要去深入分析，多角度去衡量，才能真正找到销售的金钥匙。

目前，我国房地产业已进入一个全新的发展阶段，市场环境的巨大变化和积压楼盘数量的居高不下，使不少房地产企业的发展步履维艰。面对日益激烈的市场竞争，开发商们必须进行经营理念的调整，专注产品本身，全面引入整合营销理论，以期决胜未来市场，在新的竞争之中立于不败之地。另外，在使用营销策略的时候，要真正设身处地去帮客户想想，这样我们才能更快地实现销售。毕竟时代不同了，有时候我们该放下点儿身架子，这样的开发商才能真正得到市场的拥护。